✅ 外籍人士可以／不可以購買的物件
✅ 可以購買
- 高層分層公寓（Strata Title Condominium）達門檻金額
- 服務式公寓（Service Apartment）
- 商業辦公室 / SOHO 物件
- 達門檻金額的有地住宅（Landed Property）— 部分州別
- 工業物件（部分類型）
- Freehold 或 Leasehold（99年）物件均可
❌ 不可以購買
- 土著保留地 / Malay Reserve Land
- 低成本房屋（Low-Cost Housing，RM 42,000 以下）
- 中低成本房屋（Medium Low-Cost）
- 政府補貼屋（PR1MA、RUMAWIP 等）
- 農業用地
- Bumiputera 配額保留物件
- 低於各州最低購買門檻的物件
⚠️ 最容易踩到的陷阱
- Bumiputera 配額物件：許多大樓有一定比例物件保留給土著（Bumiputera），這些單位的標價可能是全棟最低，但外籍人士完全不可購買。
- 房仲不一定會主動說明：部分房仲為了成交，不會主動告知某物件有外籍購買限制，建議委託律師獨立查核地契。
- 雪蘭莪 vs 吉隆坡容易混淆：PJ、Subang Jaya 地理上緊鄰吉隆坡，但行政上屬雪蘭莪州（RM200萬門檻），和 KL 聯邦直轄區（RM100萬）完全不同規定。
🗺️ 各州外籍購房最低門檻對照
| 州別 | 外籍最低門檻 | 公寓 | 有地住宅 | 外籍適合度 |
|---|---|---|---|---|
| 🏙️ 吉隆坡聯邦直轄區 | RM 100萬 | 可購買 | 可購買（達門檻） | ★★★★★ |
| 📍 布城聯邦直轄區 | RM 100萬 | 可購買 | 可購買 | ★★★★☆ |
| 🌆 雪蘭莪州（PJ/Subang） | RM 200萬 | 門檻高 | 門檻高 | ★★★☆☆ |
| 🌴 檳城州（公寓） | RM 100萬 | 可購買 | RM 300萬（有地） | ★★★★☆ |
| 🏖️ 柔佛州 | RM 100萬 | 可購買 | 可購買 | ★★★★☆ |
| 🌿 馬六甲州 | RM 100萬 | 可購買 | 可購買 | ★★★☆☆ |
| 🦅 沙巴州 | RM 50萬 | 可購買 | 可購買 | ★★★☆☆ |
| 🌊 砂拉越州 | RM 50萬 | 可購買 | 可購買 | ★★★☆☆ |
| ⛰️ 霹靂州 | RM 100萬 | 可購買 | 部分限制 | ★★★☆☆ |
| 🌅 吉打州、玻璃市、丁加奴 | RM 200萬以上 | 限制嚴格 | 不建議 | ★☆☆☆☆ |
* 以上數據為2026年整合資訊，各州規定可能隨時調整。正式購買前務必由律師確認最新規定。
🏛️ State Consent（州政府批准）完整說明
State Consent 是馬來西亞《國家土地法》（National Land Code 1965）規定的必要程序，外籍人士購買不動產必須取得各州土地局的批准，才能完成地契移轉登記。
📋 State Consent 申請文件
- 護照正本及影本（主申請人）
- 購買合約（Sale and Purchase Agreement）
- 財力證明文件
- 物件地契資料
- State Consent 申請表格
- 部分州別需附健康狀況聲明
| 州別 | 審核時間 | 申請費用 | 備注 |
|---|---|---|---|
| 吉隆坡聯邦直轄區 | 2–4 個月 | RM 1,000–3,000 | 相對流程最順暢 |
| 雪蘭莪州 | 3–6 個月 | RM 2,000–5,000 | 需另繳土地局印花費 |
| 檳城州 | 3–5 個月 | RM 1,500–4,000 | 近年外籍申請量大 |
| 柔佛州 | 2–4 個月 | RM 1,000–3,000 | 伊斯干達特區流程較快 |
| 沙巴 / 砂拉越 | 4–8 個月 | RM 500–2,000 | 外籍相對友善但行政較慢 |
⚠️ State Consent 被拒的情況
雖然 State Consent 拒絕案例不多，但以下情況可能導致延遲或拒絕：物件屬 Bumiputera 配額但房仲誤標為可外籍購買、申請人財力證明不足、物件位於限制區域。發生這些情況時，依合約不同，可能產生退款糾紛，因此選擇有經驗的律師至關重要。
🗂️ 外籍人士完整購房流程
1
聘請獨立律師
馬來西亞法律規定買賣雙方各自需有律師，不可共用同一律師。外籍買家必須聘請馬來西亞持牌律師（Advocate and Solicitor）代理，協助查核地契、起草合約、申請 State Consent、辦理過戶。費用約房價 0.5–1%，通常由買家負擔。
⏱ 建議：看房前先聯繫律師，確認目標物件是否有外籍限制
2
查核物件資格（Due Diligence）
律師查核地契（Title Search）確認：土地類型是否允許外籍購買、是否為 Bumiputera 保留物件、是否有抵押或法律糾紛、建物合法性（CF/CF Partial/OC 文件）。此步驟通常在簽約前完成，費用約 RM300–500。
⏱ 時間：3–5個工作天
3
簽署意向書（Letter of Offer / Booking Form）並支付訂金
確認物件後，簽署意向書並支付訂金，通常為房價的 2–3%（約 RM20,000–30,000）。訂金通常存入律師的 Stakeholder Account（第三方監管戶），受法律保護。此訂金在正式合約簽署後計入首付款。
⏱ 時間：即時
4
簽署買賣合約（SPA）並支付首付款
簽署正式 Sale and Purchase Agreement（SPA），通常在意向書後 14–21 天內完成。支付剩餘首付款，使總首付達 10%（馬來西亞銀行一般最高貸款 70% 給外籍，需準備 30% 首付）。首付需以馬幣（RM）匯入，建議提前在馬來西亞銀行開戶。
⏱ 時間：SPA 後 14–21 天
5
申請 State Consent
律師代為向各州土地局提交 State Consent 申請，附上 SPA、護照、財力證明等文件。審核期間 2–6 個月不等。取得 State Consent 是辦理地契移轉登記的必要條件，期間買家通常已開始支付餘款（若為現房）或等待建設進度（若為期房）。
⏱ 時間：2–6個月（視州別）
6
支付餘款 & 地契移轉登記
取得 State Consent 後，支付剩餘房款，律師辦理地契移轉登記（Memorandum of Transfer / Form 14A）。支付印花稅（Stamp Duty）和律師費。地契移轉登記完成後，外籍買家正式成為法定業主。整個過程通常在 SPA 後 3–9 個月完成（現房）。
⏱ 時間：State Consent 核准後 1–2個月
7
取得鑰匙 & 交屋驗收
現房交屋時，律師或賣家代理安排交接，買家進行 Defect Check（驗收缺陷）。新建案通常有 18–24 個月的 Defect Liability Period（缺陷責任期），發展商需免費修復結構性缺陷。外籍買家若無法親臨，可授權律師代辦交接手續。
⏱ 時間：全程3–9個月（現房）
💸 完整稅費總覽
| 費用項目 | 計算方式 | RM150萬物件估算 | 負擔方 |
|---|---|---|---|
| 印花稅（Stamp Duty） | 前RM10萬：1% RM10–50萬：2% RM50–100萬：3% 超過RM100萬：4% |
約 RM 43,000 | 買家 |
| 律師費（買家律師） | 前RM50萬：1% RM50–75萬：0.8% RM75–100萬：0.7% 超過RM100萬：0.6% |
約 RM 9,000–12,000 | 買家 |
| State Consent 費 | 依州別不同 | RM 1,000–5,000 | 買家 |
| 估價費（Valuation Fee） | 需銀行貸款時必要 | RM 500–2,000 | 買家 |
| 房屋貸款印花稅 | 貸款額 × 0.5% | RM 5,250（若貸款RM105萬） | 買家 |
| 貸款律師費 | 依貸款額計算 | 約 RM 5,000–8,000 | 買家 |
| 合計（現金支出，不含首付） | — | 約 RM 60,000–80,000 | — |
🏠 房地產增值稅（RPGT）— 出售時課稅
- 持有 3年以內出售：RPGT 30%（外籍人士）
- 持有 4年出售：RPGT 20%
- 持有 5年出售：RPGT 10%
- 持有 超過5年出售：RPGT 0%（免稅）
- RPGT 以增值部分（賣出價 - 買入成本）計算
- 可扣除的成本：購買時稅費、裝修費用（需收據）、仲介費
結論：馬來西亞外籍買家的最佳策略是持有超過5年再出售，RPGT 完全免除。這也讓長期出租策略更具吸引力。
🏦 外籍人士可以在馬來西亞貸款嗎？
可以，但條件比本地人嚴格：
最高貸款成數
70%
即需準備 30% 自備款
貸款年利率
4.5–5.5%
外籍利率通常略高本地人
最長貸款期限
30年
或至 65 歲，以較短者為準
收入計算
境外收入可計
需提供英文收入證明
💡 多數台灣投資者選擇全款購買
由於馬來西亞銀行對外籍人士貸款審核複雜（需英文收入證明、雇主文件等），且馬來西亞房貸利率不低（4.5–5.5%），若台灣投資者有足夠資金，全款購買反而更簡單、更快，且可省去利息支出。TIREA 可協助評估貸款 vs 全款的實際效益。
❓ 常見問題
外籍人士在馬來西亞可以買哪些物件？
外籍人士可購買：達門檻金額的分層公寓（Condominium）、服務式公寓、商業物件、部分有地住宅。不可購買：土著保留地、低中成本住宅、政府補貼房、Bumiputera 配額物件、農業用地。
馬來西亞各州對外籍人士的最低購房金額是多少？
各州不同：吉隆坡聯邦直轄區 RM100萬、雪蘭莪州 RM200萬、檳城公寓 RM100萬（有地 RM300萬）、柔佛 RM100萬、沙巴及砂拉越 RM50萬。以上為最低門檻，部分物件類型另有特殊規定。
什麼是 State Consent？需要多久？
State Consent 是各州土地局對外籍購房的批准程序，是完成地契移轉登記的必要條件。在 KL 聯邦直轄區審核時間約 2–4 個月，費用 RM1,000–3,000。通常在簽署 SPA 後由律師代申請，期間可同步進行首付支付等事宜。
外籍人士購買馬來西亞房產的稅費有哪些？
購入時：印花稅（1–4%累進，RM150萬物件約 RM43,000）、律師費（約 RM9,000–12,000）、State Consent 費（RM1,000–5,000）。賣出時：RPGT（持有3年以內30%，超過5年0%）。每年持有：無不動產稅，只需繳小額地稅（Cukai Tanah）。
Freehold 和 Leasehold 在馬來西亞有什麼差別？
Freehold（永久地契）為無限期擁有，保值性最佳，建議外籍投資者優先選擇。Leasehold（租賃地契）通常為 99 年租約，期滿後需向政府申請續租（實務上多數可續期，但理論上有到期風險）。同等地段的 Leasehold 物件通常比 Freehold 便宜 15–25%，但轉售難度和貸款條件也相對不利。