台灣人可以在日本買房嗎？有什麼限制？

可以，而且幾乎沒有限制。日本不像泰國或馬來西亞有外籍持有比例上限，台灣人可以以個人名義完全持有日本不動產，包含土地和建物。唯一要注意的是，部分敏感地區（如軍事設施周邊）有申報義務，但對一般住宅投資完全不影響。

日本買房的總費用大約是多少？

除房價外，交易成本約為房價的 6–10%：仲介費最高 3.3%（含稅）、登錄免許稅 0.4–2%、不動產取得稅（新築免稅，中古約 3–4%）、司法書士費 10–20 萬日圓、火災保險等。每年持有成本含固定資產稅（約房價 0.3–0.5%）和管理費/修繕積立金（每月約 1–3 萬日圓）。

日本哪個城市最適合台灣人投資？

東京流動性最高、最保值，適合追求穩定的投資人；大阪入場門檻低 30–40%、民泊（Airbnb）合法區域多，適合追求高投報；福岡是人口成長中的新興城市，600–800 萬日圓即可入場，租金投報率可達 5–7%。

台灣匯款到日本買房，外匯規定如何？

台灣人可直接從台灣銀行電匯日圓到日本，無特別限制。建議保留匯款水單，日後在日本出售時，匯回台灣不需繳日本稅（如為海外來源資金）。每次匯款建議在匯款單備註「不動產取得目的」。

日本出售房屋要繳多少稅？

持有未滿 5 年（短期）：所得稅 30% + 住民稅 9% = 合計 39%。持有滿 5 年以上（長期）：所得稅 15% + 住民稅 5% = 合計 20%。非日本居民還需扣繳 10.21% 預扣稅（可申報退還）。建議持有 5 年以上再出售，稅負差距極大。

💬 LINE 諮詢

🇯🇵 日本置產專區 2026

東京・大阪・福岡
台灣人置產完整攻略

外籍持有無限制・日圓低點入場・法規透明

日本不動產是亞洲法規最透明、對外籍買家最友善的市場之一。台灣人可以無限制持有，加上日圓近年相對台幣走弱，現在進場的匯率成本是歷史低點。

免費諮詢顧問 → 查看城市比較

無限制

外籍持有比例

3–7%

年租金投報率

600萬

日圓起入場（地方城市）

20%

持有5年後出售稅率

為什麼選日本

台灣人選日本的 6 個理由

不只是地緣親近，而是法制、稅務、市場成熟度都達到國際標準的置產環境。

🏛️

外籍持有完全無限制

不像泰國（49%上限）或馬來西亞（最低門檻 100 萬馬幣），日本對外籍持有沒有任何比例或金額限制，台灣人可完全持有土地與建物。

💴

日圓低點，台灣人划算

近年日圓對台幣持續走弱，同樣預算能買到更多。以東京為例，現在用台幣換日圓的成本是 10 年來最低，等升值後賣出還有匯差紅利。

📋

法規透明，產權清楚

日本不動產登記制度健全，產權瑕疵極少，買賣過程有司法書士（相當於地政士）把關，糾紛率是亞洲最低的市場之一。

✈️

飛行時間 3 小時以內

台北到東京 3 小時、大阪 2.5 小時、福岡 2 小時。管理物件、親自視察都比東南亞更方便，台灣業主可以真正「管得到」。

🏨

民泊（Airbnb）合法區域多

大阪、京都部分區域可合法申請民泊許可，短租收益可達長租的 2–3 倍。搭配管理公司，不需人在日本也能操作。

📈

東京房價長期向上

東京 23 區中古公寓過去 10 年均價上漲約 70%。人口雖略降，但東京作為全球金融中心的地位穩固，核心區房價抗跌性強。

三大城市

東京・大阪・福岡，選哪個？

三個城市代表三種不同的投資邏輯，沒有最好，只有最適合你的。

東京 Tokyo

澀谷・新宿・品川・文京・豐島

保值最強 · 流動性最高

大阪 Osaka

梅田・難波・天王寺・西成・住之江

入場門檻低 · 民泊機會多

福岡 Fukuoka

博多・天神・西新・大橋

高投報 · 新興成長市場

指標	🗼 東京	🏯 大阪	⛩ 福岡
入場門檻（1房）	3,000萬日圓起	1,500萬日圓起	600萬日圓起
年租金投報率	3–4%	4–6%	5–7%
民泊可能性	部分區域	住之江・西成等區可	有限
空置率（精華區）	<3%	<4%	<5%
適合族群	保值、長期持有	增值+民泊組合	高投報、初次進場
流動性	最高	高	中

費用明細

買進・持有・賣出，費用一次搞清楚

日本買房費用比台灣透明，沒有隱藏費用，但細項多，以下全部整理給你。

🏠 買入時費用（房價外）

仲介費最高 3.3%（含稅）

登錄免許稅（建物）0.4%（新築）/ 2%

不動產取得稅（中古）約 3–4%

司法書士費10–20 萬日圓

合計約房價 6–10%

📅 每年持有費用

固定資產稅約房價 0.3–0.5%/年

都市計畫稅約 0.2–0.3%/年

管理費1–2 萬日圓/月

修繕積立金5,000–15,000 日圓/月

合計（估算）約房價 1–1.5%/年

💸 出售時稅率

持有未滿 5 年（短期）39%

持有滿 5 年（長期）20%

非居民預扣稅10.21%（可申退）

💡 建議策略

持有 5 年以上再出售，稅率差距 19%，影響非常大。

購買流程

台灣人日本買房：6 個步驟

從搜尋到交屋，整個流程可以遠端完成，不需要人在日本。

確認預算與目標城市

東京保值 vs 大阪高報？先決定投資邏輯，再鎖定城市和區域。

選定物件，提出購買申請

由仲介協助提出購入申込書，附上身分證明文件。

重要事項說明書確認

宅建士（仲介）向買方說明物件重要事項，可遠端視訊進行（IT重說）。

簽署買賣契約，付訂金

支付訂金（通常約 10%），簽署不動產買賣契約書，可遠端電子簽名。

台灣匯款付尾款

從台灣電匯日圓至賣方指定帳戶或司法書士信託帳戶，保留匯款水單。

登記所有權，辦理出租

司法書士辦理所有權移轉登記，完成後委託管理公司招租，開始收租。

常見問題

台灣人日本置產 FAQ

最多人問的問題，直接整理給你。

台灣人可以在日本買房嗎？需要在日本開銀行帳戶嗎？+

完全可以，而且不需要在日本設籍或持有簽證。不動產持有也不需要日本銀行帳戶，但有帳戶會讓後續收租、繳稅更方便。部分仲介可協助代辦郵便局帳戶，或透過賣方直接匯款收款。

日本買房可以做 Airbnb 民泊嗎？+

可以，但需申請許可。日本民泊法（住宅宿泊事業法）規定，一般住宅區每年民泊天數上限為 180 天。大阪住之江、西成等特定區域可申請全年民泊。收益可達長租的 2–3 倍，但需委託管理公司操作，否則難以遠端管理。

日本房子買了之後，要怎麼繳稅給日本政府？+

每年需在日本申報租金所得（確定申告）。非居民可指定稅務代理人（納税管理人）代為申報，費用約 3–5 萬日圓/年。固定資產稅帳單會寄到物件地址，可委託管理公司代繳。

不在日本，可以遠端管理出租嗎？+

可以，且非常普遍。日本有完善的「賃貸管理」服務，管理費約月租的 5–10%，包含招租、收租、報修、年度稅務文件整理。很多台灣業主從未去過現場，由管理公司全權處理。

日圓一直貶值，現在買日本房子不划算嗎？+

日圓貶值讓用台幣買入的成本更低，這是優勢，不是劣勢。當然，持有期間如果日圓繼續貶，以台幣計算的資產價值會縮水。但如果日圓回升（多數經濟學家預期長期走升），匯差反而是額外獲利。重點是：在日圓低點進場，鎖定低成本，等待匯率修正。

深度文章

日本置產延伸閱讀

諮詢前先做功課，我們的文章幫你節省研究時間。

📊 稅務指南

日本買房稅務完整指南：固定資產稅、登錄免許稅、出售所得稅試算

🌏 市場比較

日本 vs 泰國 vs 馬來西亞：三個市場投資邏輯完整比較

🏠 物件搜尋

日本二手物件查詢：如何在台灣遠端搜尋、評估日本中古屋

💰 成本分析

亞洲各國最低入場門檻比較：100萬台幣能買什麼？

想在日本買房，從哪裡開始？

預算多少合適？東京還是大阪？中古屋還是新築？
我們有繁體中文顧問，一對一免費諮詢，幫你找到最適合的方向。

預約免費諮詢 → LINE 直接詢問

也可查看泰國曼谷專區或馬來西亞專區

東京・大阪・福岡台灣人置產完整攻略