📰 第 38 週六天訊號回顧（9/14–9/19）
墨西哥 Riviera Maya 外籍集中過熱，部分社區二手市場流動性走弱；美國 CFIUS 擴大農業土地與住宅附近設施的外國投資審查；加拿大外國買方禁令（到 2027 年）帶動長租需求，反有出租支撐效果。三市場均有「規則不確定性」的共同特徵。
新加坡 CBD Grade A 辦公核心韌性（空置率 4–5%），外圍業務園分化；柔佛 JS-SEZ 累計 50 家企業里程碑，工業進駐帶動住宅需求有 12–18 個月時間差；越南北部半導體供應鏈移入帶動工業用地需求（龍安、平陽、北江）。
泰國 LTR 高淨值類別 $1M USD 置產可計入投資資產，但不授予土地持有權；印尼峇里島 nominee 架構查處加強，合法方式只有 Hak Pakai 或 PT PMA；香港壓力測試取消後外國買方進場成本改善，但長期政治環境是主要不確定性。
杜拜 off-plan 靈活付款計畫（1% 月付/80/20）友善，但開發商財務狀況決定交付安全性，需查 RERA 備案與信託帳戶；NEOM 外國買方規定尚未完整公開，早期進場不確定性高；中東買方亞洲化（印度首位、中國 10–12%），台灣機構型興趣增加。
BOJ 升息路徑確認，日元 141–142（有利台灣買方）；RBA Q4 降息窗口壓制澳幣（AUD/USD 0.648），換匯成本改善但房市受支撐；BNM OPR 3.00% 馬幣穩定；MAS 緊縮讓 SGD 強勢，新加坡進場成本增加但雙城族有利。
葡萄牙 NHR 已被 IFICI 取代，新申請需職業資格；舊制受益人有過渡期但需確認設籍狀況；希臘 GV 熱門區 €80 萬落實，非熱門區 €25 萬成替代選項；西班牙巴塞隆納 HUT 執照不再更新，長租租金有支撐但受租金管制限制。
本週核心訊息
架構先於物件
本週從印尼 nominee、泰國 LTR、到杜拜 off-plan，共同訊息：持有架構的合法性與財務安全性，需要在物件選擇之前確認。
Q4 居留準備
2 年規劃期
葡萄牙、希臘 GV 審核 12–18 個月，馬爾他 24 個月以上；計畫 2027–2028 取得居留，需在 2026 Q4 開始準備申請文件。
日元方向
升值確認
BOJ 升息路徑已確立；對日本置產的台灣買方，換匯成本持續改善；已持有者帳面台幣收益同步增加。
下週預告
越南工業用地
9/22（一）：越南北部工業園區擴張（龍安省、平陽省）；9/24（三）：台灣預售市場規範更新；9/25（四）：柔佛 JS-SEZ 深度聚焦。