🇵🇹 葡萄牙 NHR 2.0
IFICI 新制
葡萄牙 NHR（非習慣性居民）稅制已被 IFICI（Incentivo Fiscal à Investigação Científica e Inovação）取代；舊 NHR 受益人有過渡期，但仍需確認是否符合延續條件。
🇬🇷 希臘 GV
€80 萬已落實
雅典、賽隆尼基等熱門區的最低投資門檻已提升至 €80 萬（€800K）；非熱門區（如愛琴海外島部分區域）維持 €25 萬（€250K）。黃金簽證申請量因此下降但仍活躍。
🇪🇸 西班牙
HUT 執照持續減少
巴塞隆納短租執照（Habitatge d'ús Turístic, HUT）到期後市府不再更新，整體 Airbnb 可合法短租供給量持續下降；長租需求上升，租金有支撐。
🌍 歐洲 GV 整體
審核 12–24 月
葡萄牙、希臘、馬爾他的黃金簽證或投資居留審核時間均在 12–24 個月（馬爾他 MEIN 更長）；計畫進場者需提前 2 年規劃。
🇵🇹 葡萄牙｜NHR 到 IFICI：舊制受益人的過渡問題
葡萄牙 NHR 過渡確認：已進入 NHR 的受益人有條件延續，但新申請人需符合 IFICI 的職業條件
葡萄牙 NHR（非習慣性居民稅制）2024 年起已由 IFICI（Incentivo Fiscal à Investigação Científica e Inovação）取代；但在 2024 年 12 月 31 日前已在葡萄牙設籍的 NHR 申請人可完成 10 年 NHR 優惠期。TIREA 的提醒是：若尚未設籍但已規劃申請舊 NHR 的，需確認是否已超過過渡截止；若是新申請人，IFICI 的條件更嚴（需符合特定職業類別，如科研、科技、新創等），一般退休移居需走其他管道。
- IFICI 20% 固定稅率（舊 NHR 為 20% 葡萄牙來源所得、境外所得豁免）；細節在新舊制之間有差異，需由葡萄牙稅務顧問確認。
- 葡萄牙黃金簽證目前仍存在，但不動產類別已被限縮（不能購買位於里斯本、波爾圖和海岸地區的不動產），僅限特定內陸地區或低密度區。
- 移居葡萄牙（非僅投資）的台灣買方，需確認是否符合 IFICI 職業條件，或使用 D7（被動收入簽證）等其他路徑。
🇬🇷 希臘｜GV €80 萬門檻後的市場調整
希臘黃金簽證 €80 萬門檻落實：熱門區需求降溫，非熱門區（愛琴海、伯羅奔尼撒）成替代選項
希臘黃金簽證（Golden Visa）熱門區（雅典、賽隆尼基、米科諾斯、聖托里尼）最低投資門檻提升至 €80 萬後，部分投資人開始考慮非熱門區的 €25 萬選項（如愛琴海部分島嶼、北希臘內陸地區）。TIREA 的觀察是：非熱門區的流動性和租金收益率通常較低；若主要目的是申請居留（而非追求租金報酬），可以選擇非熱門區物件；若兼顧投資報酬，需要更審慎地評估當地租金需求。
- 希臘 GV 允許共同持有（多人共同投資一個物件達 €80 萬或 €25 萬），每人均可申請居留；適合共同投資架構。
- 希臘 GV 審核時間 2026 年約 12–18 個月；申請提交後可取得「受理證明」作為臨時居留依據。
- 希臘不動產轉讓稅（Transfer Tax）約 3.09%；外國買方需申請稅務號碼（AFM）後才能完成交易。
🇪🇸 西班牙｜巴塞隆納短租限縮後的長租市場影響
西班牙巴塞隆納 HUT 執照持續減少：Airbnb 供給萎縮帶動長租需求，租金有支撐但置產進場成本高
巴塞隆納市府已明確不再更新到期的短租執照（HUT），合法 Airbnb 供給持續萎縮；房東轉向長租市場，帶動長租租金有支撐。TIREA 的提醒是：巴塞隆納近年已實施房租管制（Llei de Contenció de Rendes，2023 年起部分生效），長租租金漲幅受到一定限制；外國買方需確認物件是否位於管制區域及管制幅度。
- 西班牙外國買方黃金簽證（Golden Visa）的不動產類別（€50 萬以上）已於 2025 年 1 月被廢除；移居西班牙需走非盈利居留（No Lucrativa）或數位遊牧簽證等其他路徑。
- 巴塞隆納的房市進場門檻高（市區 €4,000–€7,000/sqm），加上租金管制，長期租金報酬率偏低；置產動機通常是資本增值而非現金流。
- 馬德里不在加泰隆尼亞管制框架內，短租限制也較巴塞隆納寬鬆；若考慮西班牙置產，馬德里的規範環境相對清晰。
🧭 歐洲三市場共同提醒：審核時間拉長，居留與置產需提前 2 年規劃
今日歐洲三市場的共同訊息：GV 審核 12–24 個月、稅務過渡需確認、短租限縮持續——計畫移居歐洲需提前 2 年以上規劃
葡萄牙 NHR 過渡、希臘 GV 門檻漲價、西班牙短租限縮，今天的歐洲三市場訊號都指向同一個方向：規劃周期在拉長、門檻在提高。TIREA 的建議是：若有歐洲居留規劃，2026 年Q4 到 2027 年是一個準備期，而不是匆忙決定的節點。審核時間 12–24 個月意味著 2027 年的居留目標，需要在 2026 年 Q4 完成申請。
- 三國審核時間：葡萄牙 GV 約 12–18 個月；希臘 GV 約 12–18 個月；馬爾他 MEIN 約 18–24 個月以上；提前規劃比等到確定才開始更重要。
- 歐洲稅務居民認定（在該國每年居住 183 天以上）對全球所得課稅有重大影響；居留計畫需與稅務顧問整合評估，不能單獨決定。
- 台灣的資金匯出到歐洲（超過特定金額）需向央行申報；了解台灣的境外資產申報規定，是海外置產的前置步驟。