2026.06.25 🏦 利率與租賃需求：高利率環境下，亞洲房市轉向現金流與合規篩選

🇹🇼 台灣政策

央行維持利率不變，房市仍看信用資源分配

中央銀行6月理監事會維持政策利率不變，並指出房市交易降溫、房價漲勢減緩；後續仍會檢視銀行不動產貸款總量與信用資源是否過度集中。

自第七波選擇性信用管制以來，政策主軸仍是金融穩定與資金導向實體活動。
換屋與自住需求可觀察貸款排撥速度、鑑價與成數，而非只看名目利率。
對投資買方而言，現金流壓力測試比短線價格預測更重要。

🇯🇵 日本利率

日本長期固定房貸利率走高，持有成本進入重新定價期

Nippon.com報導，日本Flat 35長期固定房貸利率6月升破3%，反映長天期利率與通膨預期上行；對東京圈高總價物件，月付壓力更加敏感。

日本投資不動產不能只看匯率與租金，需把固定與浮動房貸情境分開試算。
若日銀政策與長債殖利率續受關注，成交節奏可能更重視收益率與租客品質。
對海外買方，日圓匯率波動與融資條件需同步管理。

🇹🇭 泰國房市

泰國租賃需求升溫，外資買盤轉向更重視合規

Bangkok Post 6月24日報導，泰國公寓租賃需求因買方延後購屋而升溫；同日另一篇報導指出，外資對度假與豪宅物件仍有需求，但更重視合法持有結構。

租賃型資產受惠於年輕工作者與學生延後購屋，但仍要檢查供給與區位。
外國買方應避開 nominee 安排，確認公寓永久產權、長租或其他合法架構。
曼谷河岸與交通節點仍有長期題材，但高漲地價要求更嚴格的收益率門檻。

🌏 市場今日快訊

🇹🇼 台灣政策觀察

央行6月維持利率不變，並表示將持續檢視不動產貸款集中度；買方應以核貸條件與自備款安排作為第一風險控管。

🇯🇵 日本利率上行

Flat 35長期固定房貸利率升破3%，東京圈高房價搭配高利率，使投資案需重新檢查月付、空租與退出情境。

🇹🇭 泰國／曼谷租賃支撐

租賃公寓需求與租金上升，反映購屋負擔壓力；同時外資度假宅需求未明顯退潮，但合規審查更重要。

🇲🇾 馬來西亞／柔佛外溢題材

柔佛受新加坡外溢、JS-SEZ與RTS題材支撐，但CNA指出住房負擔與區域落差成為政治與民生議題，投資不宜只看基建故事。

🌏 全球利率高利率

Reuters調查顯示，美國高房貸利率仍壓抑交易量；全球房產配置宜以現金流、防守槓桿與利率敏感度為核心。

資料來源：中央銀行《中央銀行理監事聯席會議決議新聞稿》（2026-06-18）https://www.cbc.gov.tw/tw/cp-971-192417-50f40-1.html；Bank of Japan《Statements on Monetary Policy 2026》（2026-06-16）https://www.boj.or.jp/en/mopo/mpmdeci/state_2026/index.htm；Nippon.com《Japan’s Flat 35 Mortgage Rate Rises Above 3%》（2026-06-22）https://www.nippon.com/en/japan-data/h02807/；Bangkok Post《Rental apartment demand hikes》（2026-06-24）https://www.bangkokpost.com/property/3275759/rental-apartment-demand-hikes；Bangkok Post《Crackdown unlikely to hit foreign property demand》（2026-06-24）https://www.bangkokpost.com/property/3275754/crackdown-unlikely-to-hit-foreign-property-demand；The Nation Thailand《Bangkok riverside land values climb around heritage districts》（2026-06-23）https://www.nationthailand.com/business/property/40067797；CNA《Johor booms, but uneven growth and housing costs loom over state polls》（2026-06-19）https://www.channelnewsasia.com/asia/johor-state-election-economy-income-housing-development-6187596；Reuters《High US mortgage rates to keep housing market subdued》（2026-06-11）https://www.reuters.com/business/finance/high-us-mortgage-rates-keep-housing-market-subdued-reuters-poll-2026-06-11/。