📋 週二盤中 — 今天 2026.04.14

泰國內閣正式拍板：公寓外籍持有上限升至 75%，租賃年限擬放寬至 90 年

泰國內閣週二正式通過決議，外籍公寓持有上限由 49% 升至 75%，是繼 1999~2004 年金融危機後最大幅度鬆綁。日圓同步跌至 158.85，BOJ 4/25~26 政策會議逼近，升息預期升溫。

2026.04.14

更新基準｜Asia/Taipei

🇹🇭 泰國政策確認

內閣正式通過外籍持有上限 49%→75%，租賃年限擬放寬至 90 年。開發商預計 60~90 天內調整各棟配額，轉讓費 0.01% 至 6 月底同步有效。

💴 日圓 158.85

USD/JPY 跌至 158.85，BOJ 4/25~26 政策會議前市場觀望。對台灣買家：折讓約 16~18%，1 億日圓資產折算台幣約 2,100 萬，為 2024 年均價打 8.2 折。

🇲🇾 說明會後持續

4/8 說明會後第七天，一對一諮詢轉化持續推進，Johor Bahru 及 KLCC 物件評估進行中。馬來西亞外籍門檻 RM 60 萬，三市場中最低。LINE @180phkse。

泰國外籍持有新上限

75%

泰國內閣今日正式通過，外籍公寓持有上限由 1979 年以來的 49% 大幅提升至 75%。這是繼 Tom Yam Kung 金融危機（1999~2004 年允許 100%）後最重大的政策鬆綁，顯示政府積極引入外資刺激房市。

USD/JPY

158.85

日圓跌至 158.85，延續近期低位。4/25~26 日銀政策會議前市場觀望，理事 Takata 持續主張升息至 1.0%。升息若實現，日圓將走強，現在是近期最後折讓窗口之一。

泰國租賃年限

擬 90 年

此次政策同步擬放寬外籍租賃年限至最長 90 年（現行一般為 30 年可續期至 90 年），進一步強化外籍買家的長期持有信心。細則待立法院審議通過。

馬來西亞說明會後

第 7 天

TIREA 4/8 馬來西亞說明會後進入第二週，一對一諮詢進入深度評估階段。Johor Bahru 服務式公寓多筆進入選定，KL KLCC 高端物件財務試算中。

各區域週二動態

泰國政策確認是本週最重要事件，三市場同步有具體行動點。

🇹🇭 泰國｜內閣正式拍板 75%

泰國外籍公寓持有上限正式升至 75%：現在是舊配額下進場的最後窗口

舊上限 49%（自 1979 年） 新上限 75%（已通過） 租賃年限擬放寬至 90 年 轉讓費優惠至 2026 年 6 月底 開發商調整配額預計 60~90 天

泰國內閣今日正式通過外籍公寓持有上限由 49% 升至 75%，是自 1979 年《公寓法》制定以來最大幅度鬆綁。REIC（泰國房地產資訊中心）指出，此次政策參考 Tom Yam Kung 金融危機後（1999~2004 年允許 100% 外籍持有）的成功案例，當年有效帶動市場復甦。對台灣投資人：政策通過後，曼谷 Sukhumvit、清邁舊城、普吉海景等長期「外籍額滿」的熱門項目，將重新釋放配額。然而開發商需 60~90 天調整各棟配額系統，這段時間是在「舊規則下搶佔先機」的最後窗口——在新配額正式生效、市場廣泛知曉之前，議價空間仍存在。疊加轉讓費 0.01% 優惠（原 2%，約節省 NT$11~14 萬）至 6 月底，雙重利多同步。

時機分析：政策已通過，市場反應將在 60~90 天內顯現。現在進場 = 搶在市場廣泛反應前取得定價優勢。6 月底前完成轉讓 = 同時享有低轉讓費。

🇯🇵 日本｜日圓 158.85 折讓持續

日圓 158.85，BOJ 4/25~26 前換匯計畫本週確認，東京物件詢問量上升

USD/JPY 158.85 JPY/TWD ≈ 0.200 日銀政策會議 4/25~26 BOJ 現行利率 0.75%

日圓今日跌至 158.85，對台灣買家換算折讓約 16~18%。1 億日圓資產折算台幣約 2,100 萬元，相較 2024 年均價（JPY/TWD≈0.238）折讓約 16%。本週最重要的行動節點：4/25~26 日銀政策會議前完成換匯計畫確認。無論升息（日圓走強，折讓縮小）還是暫緩（低位延伸），提前鎖定節奏都是最穩健做法。TIREA 日本二手物件組合（葛飾、新宿、墨田、台東）持續更新。

本週行動：本週確認換匯計畫，在 4/25 日銀會議前完成主要決策。看屋預約可安排 4/20~23 窗口。

🇲🇾 馬來西亞｜諮詢深化週

說明會後第七天：諮詢深化，Johor Bahru 及 KLCC 物件進入最終評估

說明會後 第 7 天 外籍持有門檻 RM 60 萬 馬來西亞 Q4 GDP +6.3%

TIREA 4/8 馬來西亞說明會後進入第二週，諮詢從初步了解深化至物件評估與財務試算。目前進度：Johor Bahru 服務式公寓多筆進入選定階段，KL KLCC 高端公寓有數筆進入財務試算，MM2H 問卷陸續完成。馬來西亞基本面持續強健：Q4 GDP +6.3%、數據中心投資題材未變、馬幣對台幣穩定。外籍持有門檻 RM 60 萬（約台幣 430 萬），是三市場中入手難度最低的選擇。

本週行動：尚未完成諮詢者本週是最佳時機。LINE @180phkse 預約，取得物件清單與財務試算。

週二盤中市場總結

今日最重要事件：泰國內閣正式拍板外籍持有 75%，60~90 天內開發商調整配額——這是舊規則下進場的最後視窗。日圓 158.85 折讓持續，4/25 日銀前換匯計畫本週確認。馬來西亞說明會後諮詢深化中，本週仍有名額。三市場本週都有具體行動點，最有效率的第一步：LINE @180phkse 安排 TIREA 顧問諮詢。

來源摘要

Thailand Business News｜Thai Cabinet Approves Foreign Condo Ownership Increase to 75%（2026-04-14）
REIC Thailand｜Historical Context: Foreign Ownership Policy 1999-2026
Reuters/Wise｜USD/JPY 158.85（2026-04-14 盤中）
CNBC｜Bank of Japan keeps rates at 0.75%，March 2026 meeting
Bank Negara Malaysia｜Q4 2025 GDP +6.3%
TIREA Internal｜Post-Seminar Week 2 Inquiry Report（April 2026）