🇹🇭 泰國｜外籍持有政策深度解析
外籍公寓持有上限 49%→75%：這是什麼意義？為什麼現在是最重要的政策信號？
現行外籍持有上限 49%
擬升至 75%
新政府就任 2026 年 2 月
轉讓費優惠 0.01%（至 6 月底）
泰國公寓外籍持有上限自 1979 年以來維持在 49%。這意味著一棟公寓大樓中，外籍人士最多只能持有 49% 的單位，剩餘 51% 必須為泰國人持有。在熱門地段（如 Bangkok Sukhumvit、Phuket Patong、Pattaya），許多大樓的外籍持有額度早已滿員，外籍買方只能等待轉手或轉購泰籍名義物件。若新政府成功將上限提升至 75%，將額外釋放大量現有大樓的可購額度，外籍買方選擇範圍從現有的 49% 上限擴大近 53%。疊加轉讓費 0.01% 優惠（至 6 月底）、外籍租金收入稅優化，以及 LTR Visa 整合，泰國正在系統性地提升對外籍投資人的吸引力。Bhumjaithai 黨控制財政與觀光部，推動動力強，但立法進程仍需時間。TIREA 5 月泰國考察團（5/17~20）是最快掌握最新政策進度的管道。
時機分析：政策確認前入場，能同時享有低轉讓費（至 6 月）與政策利多預期；政策確認後，市場可能快速反應，議價空間縮小。積極型投資人應在政策確認前完成佈局。
🇯🇵 日本｜週日展望
日圓 158~160 折讓窗口本週持續，4/25 日銀會議前是換匯最佳時機，東京看屋預約仍需提前 7~10 天。
JPY/TWD ≈ 0.200~0.202
折讓 15~16%
日銀會議 4/25~26
日圓在 158~160 低位持續整理，台灣買方折讓窗口穩定。本週最重要的日本相關動作是：若您已完成物件初步評估，本週確認換匯計畫是最佳節奏——在日銀 4/25~26 會議前完成換匯，無論日銀決定升息與否，成本鎖定。東京看屋預約需提前 7~10 天，本週預約相當於 4/20~22 的看屋窗口。TIREA 日本二手物件組合（葛飾、新宿、墨田、台東）持續可諮詢。
本週行動：完成換匯計畫確認，預約日本看屋，目標在 4/25 日銀會議前完成主要決策。
🇲🇾 馬來西亞｜說明會後第五天
說明會後第五天，諮詢轉化持續，本週 TIREA 一對一顧問諮詢全面開放，物件評估進入最終確認階段。
說明會後 第 5 天
物件評估 多筆進行中
一對一預約 本週開放
TIREA 4/8 馬來西亞說明會後進入第二週，諮詢轉化仍在高速進行中。Johor Bahru 服務式公寓（RM 45~80 萬）多筆詢問進入選定物件階段，KL KLCC 高端公寓有數筆進入財務試算。MM2H 申請問卷陸續回收，部分有意申請者已開始準備資料。本週 TIREA 一對一顧問諮詢全面開放，建議尚未完成初步顧問諮詢的朋友本週內安排，避免後續諮詢資源緊張。LINE @180phkse 預約。
本週行動：LINE @180phkse 預約一對一諮詢，取得最新物件清單與財務試算，本週完成初步決策框架。
🇦🇺 澳洲｜現況維持
RBA 升息週期持續（4.1%，峰值預測 4.85%），澳洲通膨數據 4/23 公布，將決定 5 月會議方向。
RBA cash rate 4.10%
通膨數據 4/23 公布
5月會議 可能再升 25bp
澳洲 RBA 升息週期持續，4 月 23 日將公布最新通膨數據，這是決定 5 月是否再升息的關鍵輸入。若通膨仍高於目標，5 月大機率再升 25bp 至 4.35%。對台灣投資人：貸款型澳洲投資方案本週需完成重新試算，在 4/23 數據公布前確認方案可行性；現金買方或長持型投資者影響較小，布里斯本長期供需緊張格局未變。
本週行動：4/23 通膨數據公布前完成澳洲方案財務重新評估，確認貸款型方案的可行性。