全球宏觀｜一週年回顧與當前框架
90 天暫停一週年：一年前的恐慌成就今天的布局機會，美中貿易框架穩定至 2026/11，全球資金繼續分散配置亞太實體地產。
美中關稅 10%（至 2026/11/10）
去年4/9美股 單日+9%
全球FDI流入美國 低於10年均值
投資人重新評估 美國例外主義
2025 年 4 月 9 日，Trump 宣布 90 天暫停，美股單日暴漲 9%。一年後的今天，恐慌已轉為相對穩定的貿易格局：美中 11 月協議設定 10% 關稅至 2026 年 11 月，但 2026 年 11 月後的走向仍是市場的最大未知。CNBC 在解放日週年（4/2）的報導指出，全球投資人正「重新思考美國例外主義」——美國製造業就業較 2025 年 4 月減少 89,000 人，貿易赤字創歷史新高，FDI 低於 10 年均值。對台灣不動產投資人而言，這個宏觀背景強化了「以亞太實體資產作為核心配置」的邏輯——不是短期避險，而是長期的資產多元化。日本、馬來西亞、泰國三個市場在不同維度上提供了這個邏輯的落地方案。
關鍵觀察：美中 10% 協議到期日（2026/11/10）是下半年最重要的宏觀節點，建議在此之前完成主要資產配置決策，避免協議到期後的不確定性再度升溫。
🇯🇵 日本｜折讓窗口持續
USD/JPY 維持 158~160，台灣買方折讓 15~16%，東京詢問量高位穩定，4/25 日銀會議是本月最後節點。
USD/JPY 158~160 區間
JPY/TWD ≈ 0.200~0.202
vs 2024 均值 折讓 15~16%
日圓在 158~160 兌美元的低位持續整理。對台灣買方，JPY/TWD 約 0.200~0.202，較 2024 年全年均值 0.238 便宜 15~16%。東京二手公寓詢問量在解放日週年效應後維持高水位，賣方市場穩定，議價空間有限但成本折讓效益顯著。4 月 25~26 日是日銀政策會議，若全球不確定性持續，日銀可能暫緩升息，日圓繼續低位；反之升息則日圓走強，折讓縮小。
行動建議：4/25 前完成換匯規劃，現在進場的匯率成本仍在近年最有利水位。
🇹🇭 泰國｜新政府政策展望
Bhumjaithai 黨主導新政府推動外籍公寓持有上限 49%→75%，搭配轉讓費 0.01% 優惠，泰國市場開放程度創近年新高。
外籍持有上限擬升 49% → 75%
轉讓費優惠 0.01%（至 6 月底）
新政府就任 2026 年 2 月
泰國 2026 年 2 月大選後，Bhumjaithai 黨主導聯合政府，控制財政部與觀光部，積極推動多項外籍友善政策。最受關注的是公寓外籍持有上限從現行 49% 提升至 75%——若通過，將大幅增加外籍買方的物件選擇範圍，並吸引更多機構投資人。轉讓費 0.01% 優惠（至 6 月底）仍持續，疊加新政府利多，泰國正進入近年市場開放程度最高的時間窗口。
行動建議：政策確認前是佈局最佳時機，TIREA 5 月泰國考察團（5/17~20）名額開放中。
🇲🇾 馬來西亞｜說明會後跟進
4/8 說明會後諮詢轉化持續，Johor Bahru 與 KL 物件詢問具體化，MM2H 申請問卷陸續回收，本週一對一預約開放。
說明會後諮詢 持續轉化中
馬來西亞 Q4 GDP +6.3%
一對一預約 LINE @180phkse
TIREA 4/8 馬來西亞說明會後，諮詢轉化進入第二階段：出席者陸續提交 MM2H 預審問卷，Johor Bahru 服務式公寓與 KL KLCC 區物件詢問已具體化到特定單位層次。說明會報名量超出預期 2.4 倍的結果，反映台灣投資人對馬來西亞的高度關注。本週 TIREA 一對一顧問諮詢全面開放預約，LINE @180phkse。馬來西亞基本面維持強健：Q4 GDP +6.3%，馬幣穩定，數據中心投資持續帶動工業地與周邊住宅需求。
下一步：說明會 72 小時內是諮詢最高效轉化窗口，建議本週內完成初步顧問諮詢。