日本｜中高關注
日銀升息預期升至 68%，J-REIT 週一承壓，但東京都心住宅買盤未見退縮
4 月升息機率 68%
J-REIT 指數週開 -0.8%
東京都心空置率 2.1%（歷史低位）
進入 Q2 首個交易週，日本銀行 4 月升息預期持續發酵，OIS（隔夜指數掉期）對 4 月升息的定價機率升至 68%。J-REIT（日本不動產投資信託）指數受利率敏感性拖累，週一開盤下跌 0.8%，延續 Q1 末的修正趨勢。然而，對直接持有東京都心住宅與商辦資產的投資人而言，基本面訊號依然堅實：東京核心商辦空置率維持 3.1%，都心住宅（中古屋）空置率僅 2.1%，每月租金年增率超過 4%。外籍投資人（含台灣）對東京港區、新宿區、渋谷區精選物件的詢問量在 Q1 末至 Q2 初持續保持高水位。日圓本週在 151~153 區間震盪，對台灣買方的成本折讓效益仍明顯。
代表意義：升息預期帶動 REIT 承壓，但並不等同於直接持有資產貶值；對現金或低槓桿進場的台灣投資人，當前 REIT 修正帶來的市場情緒壓低，反而是優化進場時機的窗口。
馬來西亞｜高關注
MM2H 申請量本季創新高，台灣人排名第二，新山甲洞住宅詢問同步急升
MM2H 本季申請量 年增 +40%
台灣申請人佔比 18%（第二大）
新山住宅詢問量 週增 +28%
馬來西亞移民局最新數據顯示，2026 Q2 首月 MM2H（第二家園計畫）申請量較去年同期大幅增加 40%，創計畫重啟以來的季度新高。台灣申請人佔比達 18%，僅次於中國大陸，成為第二大申請來源國。MM2H 的吸引力在於：持有馬來西亞長期居留資格後，外籍人士在購置住宅時享有明顯的資格優勢，同時可降低公司持有架構的複雜度。柔佛（新山）地區受惠於新加坡科技業人才外溢需求，住宅詢問量週增 28%，RM 50~80 萬元區間的服務式公寓最受青睞。吉隆坡 Mont Kiara 與 KLCC 地段的高端公寓也錄得詢問回升。
代表意義：MM2H 創高是馬來西亞住宅市場外籍需求強勁的結構性背書；對台灣投資人，MM2H 路徑與柔佛住宅投資可形成「居留 + 資產」的雙重布局組合，是 Q2 最具性價比的東南亞配置方案之一。
泰國｜高關注
曼谷豪宅 Q1 成交年增 22%，外籍買方主導，Q2 政策細則公告窗口倒計時
曼谷豪宅 Q1 成交 年增 +22%
外籍買方交易佔比 38%
Q2 政策細則公告 預計 4 月中
泰國房地產協會（AREA）公布 Q1 數據，曼谷豪宅（1,000 萬泰銖以上）成交量年增 22%，外籍買方貢獻 38% 的總交易量，中國大陸、香港與台灣仍為前三大買方來源。500~800 萬泰銖的中端新建公寓同樣表現強勁，Sukhumvit 沿線與 Ratchada 地段供給消化速度加快。泰國政府預計在 4 月中旬正式公告擴大外籍購房資格的政策細則，涵蓋豪宅類別外籍全額持有比例上限調整與長期居留配套方案（LTR Visa）的整合。TIREA 4 月泰國考察團報名已達 Q1 同期的 1.8 倍。
代表意義：Q1 豪宅數據驗證泰國高端外籍需求的持續性；Q2 政策細則落地若如期，將是本輪泰國外籍買方進場的最重要制度催化劑，建議密切追蹤 4 月中旬公告。
越南｜中高關注
胡志明市 Q2 新案預售窗口開啟，4,800 戶入市計畫曝光，外資長租細則 Q2 生效倒計時
Q2 預售計畫戶數 4,800 戶
主力開發商 Vinhomes、Novaland
外資長租細則生效 Q2 2026
越南建設部最新披露，胡志明市 2026 Q2 計畫入市的新建案合計約 4,800 戶，以服務式公寓與高端住宅為主。Vinhomes 與 Novaland 合計佔 Q2 入市計畫戶數的 62%。外資長租公寓持有新規（允許最長 50 年公司名義持有，可展期）預計於本季正式生效，這是 2015 年外資購房法修正後最重要的制度改善，預計將大幅降低外籍投資人的法律風險。惟本週市場關注焦點仍部分集中於即將到來的美國關稅宣布（4 月 2 日），部分外籍買方持觀望態度。
代表意義：外資長租細則一旦確認生效，越南長租公寓市場的結構性吸引力將大幅提升；建議追蹤 Q2 政策公告時間點，作為越南配置的明確進場信號。
新加坡｜中關注
Q2 開盤新加坡 CCR 成交平穩，外籍需求緩步回升，3 月 URA 數據下週公布
3 月 URA 數據公布 4 月 7 日
CCR 週成交量 平穩（季節性低點）
中位成交價 SGD 1,840/sqft
新加坡 Q2 首週為季節性交易淡季，CCR（核心中央區）私宅成交量維持平穩。上週末二手市場成交均價微升至 SGD 1,840/sqft，月對月變化幅度極小。市場焦點轉向下週三（4 月 7 日）URA 即將公布的 3 月完整銷售數據，預計將進一步確認 Q1 末底部形成的趨勢。外籍買方（尤其來自東南亞與印度）詢問量緩步回升，AGP（外籍人士）持有比例在過去兩個月穩步回升。新加坡住宅市場關注點：政府是否在 Q2 啟動新一輪冷卻措施微調，尤其是外籍 ABSD（65% 印花稅）的潛在優化討論。
代表意義：新加坡 Q1 底部確認後，Q2 首週平穩收盤是正面訊號；下週 URA 數據將是確認復甦軌道的關鍵，建議密切追蹤。