租金回報率是衡量房產投資效率最核心的指標之一。但「毛回報」和「淨回報」差距往往高達 2–3 個百分點，本篇以淨回報為基準，完整比較 6 大市場。
開發商廣告常見「6% 保證租金回報」——這通常是毛租金回報（Gross），扣掉以下費用後才是真實的淨回報：
| 城市 | 毛租金回報 | 淨租金回報 | 主要扣除項 | 評級 |
|---|---|---|---|---|
| 🇦🇪 杜拜（核心區） | 7–9% | 5.5–7.5% | 代管費、社區費 | ★★★★★ |
| 🇹🇭 曼谷 BTS 沿線 | 6.5–8% | 5–7% | 管理費、代管費、空置 | ★★★★★ |
| 🇲🇾 吉隆坡 KLCC | 5–7% | 4–5.5% | RPGT、管理費、代管費 | ★★★★ |
| 🇯🇵 東京（市中心） | 4–6% | 2.5–4% | 固定資産税、仲介費、管理費 | ★★★ |
| 🇸🇬 新加坡（私有） | 3–4.5% | 2–3.5% | ABSD、維修、管理 | ★★★ |
| 🇹🇼 台北（信義/大安） | 2.5–3.5% | 1.5–2.5% | 房地合一稅、地價稅、房屋稅 | ★★ |
| 區域（BTS 站） | 均價 / m²（THB） | 月租金（1 房 35m²） | 淨回報估算 |
|---|---|---|---|
| Asok / Phrom Phong（E4–E5） | 160,000–220,000 | THB 22,000–32,000 | 4.5–5.5% |
| Thong Lo / Ekkamai（E6–E7） | 120,000–180,000 | THB 18,000–26,000 | 5–6.5% |
| On Nut / Udom Suk（E9–E10） | 80,000–110,000 | THB 12,000–18,000 | 6–7.5% |
| Silom / Sala Daeng（S2–S3） | 130,000–180,000 | THB 20,000–30,000 | 5–7% |
房產投資的真實回報 = 租金回報 + 資本利得 – 匯率損益。以曼谷 THB 350 萬物件為例（台幣約 300 萬）：
兩者差距常達 2–3 個百分點。以東京為例，毛租金回報 5.2%，扣除固定資産税 1.4%、管理費 0.5%、出租代管 0.6%、空置損失 0.4% 後，淨回報僅約 2.3–3.5%。
杜拜核心區與曼谷 BTS 沿線並列最高，淨回報約 5.5–7.5% 與 5–7%，評級皆為五星，主要扣除項分別為代管費／社區費與管理費／代管費／空置成本。
東京市中心毛租金回報約 4–6%，扣除固定資産税、仲介費與管理費後，淨回報約 2.5–4%，評級為三星，是六大市場中回報相對較低的一個。
台北信義、大安區毛租金回報僅 2.5–3.5%，扣除房地合一稅、地價稅與房屋稅後，淨回報僅 1.5–2.5%，是六大市場中評級最低（兩星）的一個。
On Nut／Udom Suk（E9–E10）淨回報估算最高，約 6–7.5%，均價每平方米 80,000–110,000 泰銖，月租金約 12,000–18,000 泰銖，比市中心 Asok 區更具現金流優勢。
以泰銖 350 萬（約台幣 300 萬）物件為例，年租金收入淨回報 5.1%，加上 5 年保守估計 15% 資本利得，5 年總回報（不含匯率影響）約達 40%。
主要扣除項包括每月管理費／公設費、出租代管費用（佔租金 8–15%）、房屋稅／土地稅／固定資産税、平均 5–15% 的空置率損失，以及每年約房價 0.3–0.8% 的維修保養費。
從法規、稅務、區域與投報角度，繼續完整評估海外置產。