東京不動產稅務完整指南 2026
購入・持有・出售・租金所得 全階段解析

一、台灣人在東京買房的四個稅務階段

很多台灣投資人在規劃東京買房時，會仔細試算物件的租金回報率，卻往往低估了稅務成本對整體報酬的影響。日本的不動產稅制分層細緻，每個持有階段都有不同的稅務義務，若事先不了解，輕則多付稅款，重則面臨追繳與罰款風險。

以下是台灣投資人在東京持有不動產的四大稅務階段，以時間軸呈現：

接下來逐一深入解析每個階段的稅率、計算方式與節稅策略。

二、購買時稅費明細

在東京買房，成交當下及後續數月內，買方需承擔三項主要的購入時稅費：不動産取得稅、登録免許稅與印紙稅。這些費用的總和通常約為物件價格的 1–3%，是「附帶費用」試算中不可忽略的項目。

① 不動産取得稅（不動産取得税）

不動産取得稅是取得不動產所有權時，由都道府縣課徵的地方稅。台灣人購入東京的住宅物件同樣適用。

• 基本稅率：固定資産評価額 × 4%（土地・建物各別計算）
• 住宅特例（建物）：建物評価額から ¥1,200 萬控除（新築または適格中古）。控除後，¥1,200 萬以下的建物評価額實際稅負可降至接近零
• 中古住宅的適用條件：屋齡・耐震基準的要件あり（1982 年以後建築的物件通常適用，更舊的物件需確認耐震適合書）
• 土地的軽減：土地については取得した宅地の評価額を 1/2 に軽減した上で税率 3% を適用（2026 年度も延長適用）
• 申告時期：取得後 60 日以内に東京都稅務局（都税事務所）へ申告

② 登録免許稅（登記費用）

在日本，不動產所有權移轉及抵押設定必須向法務局辦理登記，登記時需繳納登録免許稅，由司法書士代為辦理。

• 所有権保存登記（新築）：固定資産評価額 × 0.4%（住宅軽減後通常 0.15%）
• 所有権移転登記（中古売買）：固定資産評価額 × 2%（住宅軽減後 0.3%，適用条件：床面積 50㎡以上・取得後1年以内登記）
• 抵当権設定登記（貸款）：借入金額 × 0.4%（住宅軽減後 0.1%）

③ 印紙稅（印紙税）

不動產売買契約書及金銭消費貸借契約書均需貼附収入印紙，稅額依契約金額而定（目前適用軽減税率至 2027 年 3 月）：

• 売買金額 ¥1,000 萬 ~ ¥5,000 萬：¥10,000／枚（軽減後）
• 売買金額 ¥5,000 萬 ~ ¥1 億：¥30,000／枚（軽減後）
• 金銭消費貸借契約（¥1,000 萬 ~ ¥5,000 萬）：¥20,000（軽減後）

購買時費用試算（¥3,500 萬・中古 1LDK・東京 23 区）

三、持有時稅費：固定資産税 ＋ 都市計画税

只要持有東京不動產，每年都必須繳納固定資産稅與都市計画稅。這兩項稅是台灣投資人持有成本中金額最穩定、也最容易在投報率試算中被低估的項目。

固定資産税（固定資産税）

固定資産稅是針對不動產土地和建物的財産價值課徵的市町村稅（東京 23 区為東京都直接徴収）。

• 稅率：固定資産評価額 × 1.4%
• 評価額與市場價的關係：固定資産評価額通常僅為市場取引価格的 60–70%，每三年重新評價一次
• 小規模住宅用地特例：土地部分面積 200㎡以下，固定資産稅減額至 1/6（非常重要的節稅機制）
• 繳納時間：每年 1 月 1 日的所有者為課稅對象，4 月前後收到納稅通知書，可選擇一次或分 4 期繳納

都市計画税（都市計画税）

都市計画稅是附加在固定資産稅上的補充稅，用於都市基礎設施建設，東京 23 区全域均適用。

• 稅率：固定資産評価額 × 0.3%（上限稅率）
• 適用地域：市街化区域（東京 23 区はほぼ全域）
• 住宅用地特例：土地部分小規模住宅用地（200㎡以下）減額至 1/3

年間稅負試算範例

值得注意的是，固定資産評価額每三年見直され（評価換え）。近年東京地價持續上漲，評価額也逐步調升，導致持有税負有緩慢上升的趨勢。長期持有者應每隔三年確認最新評価額，重新試算持有成本。

四、租金收入稅務：台灣人最容易忽略的環節

對許多台灣投資人而言，把東京物件出租之後才是「真正的」稅務考驗開始。日本的租金課稅機制對非居住者（非居住者）有特殊規定，若未正確處理，面臨的不只是多繳稅，更可能是違規被追徵的法律風險。

非居住者的源泉徴収（預扣稅）

台灣人若在日本無住所（即「非居住者」），租金收入在支付時就必須被源泉徴収：

• 源泉徴収税率：租金總額 × 20.42%（含復興特別所得稅）
• 扣繳義務人：由日本的賃借人（房客個人）或仲介・管理公司代為扣繳，並向稅務署申報
• 注意：若房客是個人且非事業者，實務上可能未履行扣繳義務，此時法律責任仍由房東承擔

確定申告與必要経費的扣除

非居住者的租金確定申告，課稅所得的計算方式如下：

課税所得 ＝ 租金収入 － 必要経費（管理費・修繕費・減価償却・ローン利息・保険料等）

可列為必要経費的項目包括：管理費・共益費（支付給管理公司）、修繕費与設備替換費用、減価償却費（折舊）、貸款利息部分（僅利息，本金不可扣）、火災・地震保険料、仲介更新費用、稅理士費用、固定資産稅（一部分可列為費用）。

減価償却（折舊）的節稅效果

減価償却是日本稅法允許將建物投資成本分攤至耐用年數逐年費用化的機制，對台灣投資人而言是最重要的合法節稅工具。

• 木造建物：法定耐用年数 22 年，年折舊率 1/22 ≒ 4.5%
• 鉄筋コンクリート（RC）造：法定耐用年数 47 年，年折舊率 1/47 ≒ 2.1%
• 中古物件的加速折舊：已超過法定耐用年數的建物，殘存耐用年數 ＝ 法定耐用年數 × 0.2（最短 2 年）；未超過者，殘存耐用年數 ＝（法定耐用年數 - 経過年数）＋ 経過年数 × 0.2

實效稅率與稅率級距

確定申告後，課稅所得適用累進稅率（日本所得稅 5%–45%）加上復興特別所得稅（2.1%）。非居住者原則上不課住民稅。以下是所得稅稅率級距（2026 年適用）：

多數持有 1–2 棟物件的台灣投資人，在扣除必要経費後的租金課稅所得通常落在 ¥100–500 萬之間，適用稅率約在 10–20% 的範圍，實際實效稅率（含復興特別所得稅）多在 12–22% 之間。

五、出售時稅務：譲渡所得税の完整解析

對台灣投資人而言，出售東京物件的稅務往往是最關鍵、也最需要提前規劃的一環。日本的譲渡所得稅不僅稅率可能相當高，台日之間的稅務處理關係也需要特別注意。

譲渡所得税の計算公式

課税譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費 ＋ 譲渡費用）
取得費 ＝ 購入価格 ＋ 購入時諸費用 － 減価償却累計額

需要特別注意的是，持有期間內已列為費用的減価償却累計額，在出售時會從取得費中扣除，等於提高了課稅譲渡所得，這是所謂「折舊反轉效應」，但整體而言仍以折舊期間節稅效益大於出售時的稅負增加為原則。

短期 vs 長期持有稅率的重大差距

日本的譲渡所得稅依持有年數分為短期和長期，稅率差異懸殊，是出售時機規劃的核心考量：

台灣・日本重複課稅的問題與解決方案

台灣人在日本出售不動產取得利得，同時在台灣也可能形成所得申報義務，涉及「雙重課稅」問題：

• 現況：台灣與日本之間截至 2026 年尚未締結全面性的租稅協定（所得稅・財産稅の二重課税防止協定），理論上雙邊均有課稅權
• 實務解決：在台灣申報所得稅時，可主張「外國稅額扣抵」，將已在日本繳納的譲渡所得稅從台灣應納稅額中抵扣，避免實質雙重課稅
• 操作建議：需同時諮詢日本稅理士（確保日本申報正確）和台灣會計師（確保台灣申報正確抵扣），兩邊合規申報，避免任何一邊的逃漏稅風險

出售稅務試算

六、年間稅務行事曆（台灣投資人版）

以下是在東京持有不動產的台灣投資人，每年必須掌握的稅務時間軸：

建議持有東京物件的台灣投資人，委託當地稅理士作為納税管理人，由稅理士統一接收納稅通知書、代為申告確定申告，並在必要時與台灣的會計師協作處理外國稅額扣抵申請。

七、常見問題 Q&A