2026 外籍置産法規核心摘要
- 可以買公寓（Condominium）— 外籍持有上限 49%，永久產權（Freehold），可繼承・出售
- 不能買土地・透天厝・農地 — 泰國《土地法》明確禁止外籍持有
- 間接持有Leasehold（30+30 年租地）・Thai 公司名義 — 存在法律風險，需謹慎評估
- 關鍵文件FET 表格 — 購屋資金必須境外電匯，取得 FET 才能合法匯出資金
- 律師盡職調查不可省：Chanote 地契・開發商資質・建築許可（EIA）
- 過戶稅費：過戶費 2%・印花稅 0.5% 或 SBT 3.3%（依持有年限）
一、泰國外籍置產法規框架：你能買什麼？
許多台灣人對泰國買房的第一個疑問是：「外國人可以在泰國買房嗎？」答案是：可以，但有嚴格的種類限制。泰國對外籍置產的管理由三部核心法律構成，了解這個框架，是一切投資決策的基礎。
三大核心法律依據
一、Condominium Act（公寓法，B.E. 2522／1979 年）
這是外籍人士在泰國置産最重要的法律依據。公寓法明確允許外籍自然人或法人持有公寓大樓中的個別單位，且持有的是「永久產權（Freehold）」，而非租賃產權。唯一的限制是：同一棟大樓外籍持有面積不得超過全棟可售面積的 49%，其餘 51% 必須由泰國籍自然人或法人持有。這個比例稱為「Foreign Quota（外籍配額）」，是泰國公寓市場最基本的法規紅線。
二、Land Code（土地法，B.E. 2497／1954 年）
土地法明確禁止外籍自然人持有泰國土地所有權。這條規定沒有任何合法的直接規避方式——任何以外籍人士個人名義登記土地的行為均屬違法，最嚴重的後果是土地被泰國政府強制收回。外籍人士若需「使用」土地，只能透過 Leasehold（長期租地）或在合規的泰國公司名義下進行，但後者同樣有嚴格的股東結構要求。
三、Foreign Business Act（外國企業法，B.E. 2542／1999 年）
外國企業法規範外籍人士設立泰國公司的條件。依據此法，泰國有限公司（Limited Company）的股東中，泰國籍股東必須持股 51% 以上，外籍股東最多持股 49%。部分外籍人士嘗試透過設立泰國公司持有土地，但若泰籍股東是「人頭」（實際控制權仍在外籍人士），則構成對土地法的規避，在法律上同樣違規。
一張表看清：你能買什麼？
| 不動產類型 | 外籍人士可否持有 | 法律依據 | 備註 |
|---|---|---|---|
| 公寓（Condominium） | 可以 | 公寓法 | 外籍配額上限 49%，需 FET 表格 |
| 土地（Land） | 不可 | 土地法 | 無任何合法直接持有方式 |
| 透天厝・別墅 | 不可 | 土地法 | 建物可持有，但土地不行，實質無法購買 |
| 農地 | 不可 | 土地法 | 禁止外籍及部分外籍比例公司持有 |
| 土地（Leasehold，租用） | 間接可 | 民商法 | 最長 30 年，可附加續租，但不受法律強制保障 |
| 土地（Thai 公司名義） | 灰色地帶 | 外國企業法 | 需真實公司結構；人頭股東違法，強烈不建議 |
二、外籍人士購買公寓（Condominium）的詳細規定
公寓是外籍人士在泰國唯一可以合法持有永久產權的不動產類型，但在實際操作中，仍有幾個關鍵細節必須掌握。
外籍配額（Foreign Quota）如何運作？
每一棟公寓大樓在土地廳（Land Department）登記時，都有一個固定的「總可售面積」。依據公寓法，外籍人士（包含外籍自然人和外籍法人）可持有的面積上限為總可售面積的 49%，剩餘的 51% 必須由泰國籍自然人或法人持有，稱為「Thai Quota（泰籍配額）」。
這個配額是「動態的」——一旦某棟大樓的外籍配額用盡，即使你有購買意願，也無法以外籍人士身分取得 Freehold 產權。要確認配額是否還有，可以向開發商或授權仲介索取「Foreign Quota Certificate（外籍配額餘額證明）」，或直接向土地廳查詢。
選擇物件時，確認外籍配額剩餘比例是盡職調查的第一步。熱門地段的成熟社區配額往往已滿，新案或外籍買家較少的區域配額相對充裕。配額剩餘 < 5% 的社區，二手出售時可能面臨外籍買家不足、只能賣給泰籍買家的流動性問題。
配額已滿的解決方案
當目標社區的外籍配額已滿，實際上可行的合法選項有限：
- 尋找同區其他物件：同一地段往往有多個社區，配額剩餘情況各異，換一個社區是最直接的方案。
- 等待配額釋出：現有外籍持有人出售後，配額會回到可用狀態，適合對特定社區有強烈偏好的買家。
- 考慮新推案：新開發的社區外籍配額 49% 全部可用，是進場熱門地段的另一途徑。
部分仲介可能提議以「Thai Quota（泰籍配額）」購買，即以泰國人名義登記產權，外籍買家在背後實際控制。這在法律上屬於規避《土地法》和《公寓法》的行為，一旦被查獲，輕則產權遭撤銷、重則財產沒收，且外籍人士無法在泰國法院主張對「借名登記」財産的所有權。請勿輕信此類建議。
Freehold 產權：你真正「擁有」的是什麼？
在外籍配額範圍內購買的公寓，外籍人士享有的是 Freehold（永久產權）——這等同台灣的不動產所有權，是法律上最高等級的物權保障。具體而言：
- 產權無年限限制，沒有「到期」一說
- 可自由出售給任何買家（配額允許的前提下）
- 可依台灣或泰國繼承法繼承給指定繼承人
- 可出租並收取租金收益
- 可辦理遺囑或信託指定受益人
產權以「公寓所有權憑證（Condominium Title Deed）」形式在土地廳登記，持有人姓名以護照英文名登記，是可在泰國法院主張的合法物權憑證。
三、土地・透天持有的合法（與非法）方式
雖然外籍人士無法直接持有泰國土地，但在特定情況下，仍有幾種「間接」的方式可以使用土地或透天別墅，每種方式都有其法律邊界和實際風險。
方式一：Leasehold（長期租地）
Leasehold 是泰國法律下最普遍、相對合法的土地使用方式。依據泰國《民商法》，不動產租賃契約最長可簽訂 30 年，且需在土地廳登記才具對抗第三人的效力（未登記的租賃僅具合同效力，不受土地廳保護）。
在實務上，部分開發商或地主提供「30 年 + 30 年 + 30 年」或「30 年 + 選擇續租選項」的結構，但必須明確：泰國法律僅保障已登記的 30 年租賃，後續續租選項在法律上屬於「合同承諾」，不具有強制執行的物權效力。如果地主在首個 30 年期滿後違約不續租，外籍承租人只能在民事法院主張損害賠償，而無法強制取得土地使用權。
地主死亡後，其繼承人不一定受原租約中「續租選項」的約束，法律上繼承人有權主張不履行原地主的個人承諾。簽訂 Leasehold 合約時，務必委託律師在合約中加入「繼承人約束條款」，並要求地主在公證後簽署，以最大程度降低繼承風險。
Leasehold 的適用場景：Pool Villa、度假別墅、透天別墅——凡是建在地上的建物（House），建物本身的所有權外籍人士可以持有，地面租下來即可使用整個物業。年租金通常折算在租地「買斷價」中一次性支付，而非分期繳租。
方式二：Thai Company（泰國公司名義）
外籍人士設立泰國 Limited Company（有限公司），以公司名義持有土地，是另一種廣為人知的操作方式。依法，泰國有限公司至少需有 3 名股東，且泰籍股東需持股 51% 以上。公司名義持有土地在法律上是被允許的，但前提是：公司必須真實運作，所有股東均為真實出資人，且公司的主要目的不能被認定為規避外籍置產限制。
現實中，許多外籍人士以「人頭股東」充當泰籍股東以完成法規要求，這在泰國法律下屬於違規行為。近年泰國土地廳已明顯加強對此類架構的稽查，一旦被認定為「殼公司規避置産法」，最嚴重的後果包括：
- 土地被泰國政府強制收回，外籍人士得不到任何補償
- 外籍股東可能面臨刑事起訴（詐欺、違反外國企業法）
- 泰籍人頭股東同樣有法律責任
TIREA 強烈不建議台灣買家透過人頭股東公司方式持有泰國土地。若有透過泰國公司持有土地的合法需求（例如真實的商業投資），請務必委託具資質的泰國法律事務所進行完整的法律規劃，而非透過一般仲介操作。
方式三：BOI 投資簽證（特殊情況）
泰國投資促進委員會（Board of Investment，BOI）為吸引外資，對特定類型的外資企業提供例外安排。持有 BOI 許可的外資企業，在符合 BOI 規定的特定條件下（例如最低投資額、特定行業），可以申請在泰國持有自用土地。這一路徑適用的條件非常嚴格且有限，並非一般台灣個人投資者可輕易適用，通常僅適合在泰國設立實體業務的企業客戶。
四、資金匯入規定：FET 表格是關鍵
這是台灣人買泰國房產最容易忽視、卻代價最大的一個環節。無論你買的是哪個社區、付了多少錢，沒有 FET 表格，你的資産在泰國就是「被鎖死」的。
什麼是 FET（Foreign Exchange Transaction Form）？
外匯交易憑證（Foreign Exchange Transaction Form，簡稱 FET）是泰國銀行在收到境外匯入的外幣資金並完成換匯時，向匯款受益人開立的正式憑證。這份文件記載了：匯入資金的幣別與金額、換匯後的泰銖金額、匯款人和受款人資訊、資金用途（通常需注明「購置不動產」）。
FET 的法律意義：根據泰國外匯管理規定，外籍人士在泰國取得的資産（如出售公寓所得），若要合法匯出境外，必須證明當初的「購入資金」確實是從境外匯入的外幣——FET 就是這個「來源合法性」的憑證。
FET 的完整操作流程
以購屋人本人名義，從台灣的銀行帳戶電匯外幣（美元 USD 或台幣 TWD 均可）至泰國指定銀行帳戶。匯款用途（Remittance Purpose）欄位務必填寫「Purchase of Condominium（購買公寓）」或類似明確說明，以便泰國銀行正確分類。
泰國銀行收到境外匯入的外幣後，按當日匯率換算為泰銖，並出具 FET 表格。依泰國外匯法規，單筆超過等值 USD 50,000 的匯款，銀行必須自動出具 FET；金額較小的多筆匯款，應主動向銀行索取每筆的 FET，或請銀行出具累計金額的 FET。
FET 上的外幣金額必須等於或超過購房總金額。若分多次匯款，需彙整所有 FET 的合計金額。若 FET 金額不足，未來辦理土地廳產權移轉時，可能被要求補足差額或補開文件。
FET 表格必須永久保存，直到你出售該物件並完成資金匯回。FET 是「入境資金來源」的唯一法定憑證，一旦遺失，補辦極其困難（泰國銀行可能協助查詢歷史記錄，但不保證能重新出具）。建議保存正本和掃描備份各一份。
常見的致命錯誤
- 用泰國帳戶內的泰銖付款：無論這筆泰銖是怎麼來的（境外匯入後換的、當地賺的），用既有泰銖直接付款，不會產生 FET。
- 在街邊換匯再付款：超商或街邊匯兌所換的泰銖不屬於銀行外匯交易，不會有 FET。
- 由他人代匯但 FET 用別人名字：FET 上的受益人名字必須和購屋人一致，由家人或朋友代匯再轉給你，FET 名字對不上會出問題。
- 多次小額匯款未逐筆取得 FET：金額低於 USD 50,000 的匯款，銀行不一定自動出具 FET，需主動索取。
五、完整購買流程（含法律節點）
了解泰國公寓的完整購買流程，有助於你在每個關鍵節點做出正確判斷，避免法律上的失誤。
在看房前，優先確認目標社區的外籍配額剩餘比例。新案由開發商提供；二手物件可向仲介索取土地廳的配額查詢報告。同時確認：開發商背景與財務狀況（上市公司優先）、建築許可（EIA）是否核發、社區管理費（CAM Fee）金額。
確定目標物件後，簽訂意向書並支付訂金（Booking Fee），通常為 ฿50,000–200,000。注意：部分開發商的訂金不可退；確認意向書中是否列明「外籍配額保留」條款，避免後續配額已滿卻無法退款的糾紛。
委託泰國律師對物件進行法律盡職調查：（1）Chanote 地契查驗——確認地契類型（Chanote 是最高等級），有無抵押、糾紛或法院扣押；（2）開發商法律資格——公司設立合法性、是否有債務訴訟；（3）建築許可（Construction Permit）和環評（EIA）——確認建築合法性；（4）分戶產權登記狀態——預售屋確認地號是否已分戶登記。
正式合約應由律師逐條審查，重點確認：（1）交屋時程和延期補償條款；（2）建材和設備規格與廣告是否一致；（3）維修保固期（通常 1 年）；（4）賣方在產權移轉前的抵押清除義務。頭期款通常為 15–30%，此金額同樣需境外匯入以計入 FET。
依合約約定的付款時程，分批或一次性從台灣電匯至泰國。每筆匯款到帳後，確認泰國銀行已出具 FET。建議準備一個專用的泰國銀行帳戶（以購屋人名義開立）用於接收購房資金，避免和日常生活費用混淆。
預售屋交屋時，務必進行實地驗屋（Snagging Inspection）：確認建材、設備規格是否符合合約、有無施工瑕疵、水電是否正常運作。發現問題應在驗收單上記錄，要求開發商修繕後才支付尾款。二手屋則需確認現有租客情況和物件實際狀態。
最終一步在土地廳辦理過戶。需攜帶：護照・FET 表格・SPA 合約・開發商產權文件。移轉時需繳納過戶費（2%）及相關稅費（詳見第六節）。完成後取得以你護照名字登記的 Chanote 地契（公寓所有權憑證），即完成整個購置流程。
Chanote（ชโนด）是泰國最高等級的土地地契，等同台灣的「地段圖」配合「所有權狀」。取得 Chanote 後，你的名字正式登記為此單位的合法所有人，具備完整的法律保障。妥善保存 Chanote、SPA 合約和所有 FET 表格，這三份文件是未來出售時的核心文件。
六、稅費明細（買方視角）
泰國不動產過戶涉及多種稅費，且部分稅費依持有年限不同而適用不同稅率。以下以外籍買家的視角完整列出。
| 稅費項目 | 稅率 | 適用條件 | 通常由誰負擔 |
|---|---|---|---|
| 過戶費（Transfer Fee） | 2% | 所有過戶均適用 | 通常買賣各付 1%；新屋開發商有時全額吸收 |
| 印花稅（Stamp Duty） | 0.5% | 持有 超過 5 年後出售時適用 | 賣方負擔 |
| 特別商業稅（SBT） | 3.3% | 持有 5 年以內出售時適用（與印花稅二擇一） | 賣方負擔 |
| 預扣稅（Withholding Tax） | 1–3%（估算） | 出售時依持有年數・評估價計算公式 | 賣方負擔；土地廳代收 |
| 律師費 | 固定費用 | ฿20,000–50,000（視服務範圍） | 買方負擔（雙方各自律師費） |
購買時買方實際需付費用
對外籍買方而言，購買新案時（開發商直接銷售）通常只需負擔：
- 過戶費 1%（若開發商承諾吸收則為 0%）
- 律師費 ฿20,000–50,000
- 社區管理費備用金（Sinking Fund）：通常為 ฿500–700 × 實際面積（㎡），一次性繳付
購買二手屋時，稅費分擔需在 SPA 合約中明確約定，常見做法是買賣各負擔部分稅費，或全部由賣方負擔以換取全額現金購買。
持有期間的年度稅費
2020 年泰國實施新版《土地和建築物稅法》，住宅類物業（含公寓）的年度持有稅率如下：
- 自住用途：評估總值 ฿10,000,000 以下部分，稅率 0.03%（幾乎可忽略）
- 出租或非自住用途：評估總值 ฿50,000,000 以下部分，稅率 0.02%–0.1%
實際的年度土地稅對一般公寓持有人而言金額很低，以一間評估值 ฿3,000,000 的公寓為例，年度稅費約 ฿600–3,000（約 TWD 550–2,700），幾乎不構成持有成本負擔。
七、常見問題 Q&A
Q1：台灣人在泰國買房是永久產權嗎？
Q2：外籍配額滿了怎麼辦？Thai Quota 安全嗎？
Q3：資金不從台灣匯，在泰國就地換匯可以嗎？
Q4：用泰國公司名義持有土地，風險有多高？
Q5：將來要出售，資金可以匯回台灣嗎？
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